Приемка квартиры в новостройке: что проверить перед подписанием акта

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Получение ключей от новой квартиры лучше начинать не с радости заселения, а с внимательной проверки помещений. Самая частая причина претензий к застройщику — некачественный ремонт. Если подписать акт без замечаний, позже будет сложнее доказать, что дефекты возникли до передачи жилья. Даже когда квартира долгожданная, торопиться не стоит: трещины, перекосы, неправильный монтаж окон, проблемы с электрикой и вентиляцией могут привести к дополнительным расходам уже после ремонта.

{company} оказывает профессиональную помощь при некачественном ремонте в новой квартире: участвуем в осмотре, помогаем зафиксировать недостатки, готовим претензии и сопровождаем спор с застройщиком до урегулирования или суда. Ниже — практичный чек-лист: какие зоны проверить, как оформить замечания и когда разумно подключить эксперта.

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр будет эффективнее, если заранее подготовить простой набор инструментов. Он поможет не только увидеть дефекты, но и сразу зафиксировать доказательства для смотрового листа или претензии:

• блокнот и карандаш — для пометок, замеров, списка замечаний и быстрой проверки тяги вентиляции;
• камера смартфона или фотоаппарат — чтобы снять дефекты крупным планом и сохранить доказательства до подписания документов;
• фонарик — для осмотра углов, ниш, сантехнических зон, щитка и участков с плохим освещением;
• строительный уровень — поможет проверить плоскости стен, пола, подоконников и откосов;
• отвес — нужен для оценки вертикальности стен и дверных проемов;
• рулетка — позволит сверить фактические размеры комнат с данными договора и плана;
• недорогой электроприбор или тестер — пригодится для проверки розеток; при возможности возьмите вольтметр для контроля напряжения.

Каждое замечание лучше сразу записывать, фотографировать и затем переносить в дефектный акт. Когда недостатки указаны при приемке, у дольщика появляется основание требовать устранения дефектов, соразмерного уменьшения цены или компенсации, если нарушение нельзя исправить фактически, например при меньшей площади квартиры.

Как принимать квартиру без отделки

Квартиры без отделки нередко пытаются передать «как есть», убеждая дольщика, что черновой вариант допускает любые неровности и недочеты. Это не так: даже без чистового ремонта должны соблюдаться требования договора, проектной документации и строительных норм.

В первую очередь проверьте:

• нет ли заметных трещин, щелей, сколов, смещений блоков и иных дефектов конструкций;
• соответствует ли фактическая площадь условиям ДДУ и технической документации;
• соблюдена ли геометрия помещений: вертикальность стен, ровность углов, отсутствие критичных отклонений;
• совпадает ли планировка с утвержденным планом и не появились ли несогласованные изменения;
• исправны ли окна, входная дверь, замки, ручки, уплотнители и фурнитура;
• изолирована ли электропроводка и подведены ли коммуникации в предусмотренные проектом точки.

Трубы должны быть надежно закреплены, без провисаний и следов протечек. На приборах учета проверьте пломбы и обязательно сфотографируйте показания, особенно если из-за дефектов вы отказываетесь подписывать акт приема-передачи.

Оцените состояние помещений: в квартире не должно быть сырости, плесени, подтеков и устойчивого запаха влаги. Для простой проверки вентиляции приложите лист бумаги к решетке: при нормальной тяге он удерживается потоком воздуха.

Как принимать квартиру с отделкой от застройщика

Объем отделки всегда нужно сверять с договором, приложениями и описанием объекта. Иногда застройщик обязан выполнить только базовые работы, а иногда — передать квартиру с чистовой отделкой, сантехникой, дверями и оборудованием.

Обычно на приемке проверяют:

• фактическую площадь и размеры помещений;
• качество отделки пола, стен, потолка и откосов;
• монтаж оконных и дверных блоков, работу фурнитуры;
• межкомнатные перегородки, двери и комплектность элементов отделки;
• электропроводку, розетки, выключатели, светильники и щиток;
• водоснабжение, канализацию, отопление и вентиляцию;
• сантехнику, радиаторы, счетчики и иное оборудование, указанное в договоре.

Если договором предусмотрены дополнительные опции — интернет-кабель, ТВ-точка, домофон, сантехнические приборы или иное оборудование, — они должны быть переданы в согласованном объеме. Отсутствие таких элементов также вносится в перечень замечаний.

Подробный чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте акт без оговорок, если обнаружены дефекты, влияющие на качество квартиры или соответствие договору. Ниже — основные зоны, которые стоит проверить до передачи жилья.

Площадь и планировка

Лучше назначать приемку на дневное время: при естественном освещении проще заметить трещины, пятна, перепады, дефекты стеклопакетов и отделки.

Измерьте каждое помещение по стенам и сравните результат с планом. Комнаты сложной формы удобно разбить на простые фигуры и сложить площади. Если фактические значения отличаются от условий договора, это нужно зафиксировать и обсудить компенсацию или перерасчет.

Входная дверь

Проверьте соответствие дверного проема плану, состояние стяжки у входа и качество монтажа. Дверь не должна самопроизвольно открываться или закрываться, задевать коробку, скрипеть, иметь перекосы или повреждения полотна.

Пол и стяжка

Стяжка должна быть ровной, без крошения, пустот, крупных трещин и перепадов, не предусмотренных технологией. В квартире с отделкой дополнительно проверьте ламинат, плитку, плинтусы, швы и качество укладки материалов.

Потолок

Осмотрите стыки плит, следы протечек, трещины и перепады. Если потолок будет закрыт натяжной конструкцией, косметические стыки могут быть менее критичны, но высоту помещения все равно нужно измерить и сверить с ДДУ и проектом.

Стены и углы

Стены проверяют по вертикали, плоскости и качеству штукатурки. Существенные перепады затем увеличат расходы на ремонт, а материалы должны соответствовать помещению: например, отделка влажных зон требует особого внимания к составам и технологии.

При оценке отклонений ориентируйтесь на договор, проектную документацию и применимые строительные нормы. Существенные расхождения лучше зафиксировать инструментально.

Окна и стеклопакеты

Откройте и закройте каждую створку, осмотрите профиль, стеклопакеты, уплотнители, откосы и подоконники. Не должно быть сколов, продувания, перекосов, неплотного прилегания и открытой монтажной пены без защиты.

Электрика

Не подключайте к непроверенным розеткам дорогую технику. Для первичной проверки используйте недорогой прибор или тестер, а напряжение по возможности контролируйте вольтметром.

Юристы {company}

Сверьте фактическую электрику с договором: количество розеток, выключателей, выводов под светильники, наличие автоматов и щитка. Проверяйте каждую точку отдельно — исправность одной розетки не подтверждает работоспособность всей сети.

Водоснабжение и канализация

Осмотрите стояки, запорные краны, выводы под сантехнику, счетчики и места соединений. Возле труб не должно быть влаги, подтеков и запаха канализации, а краны должны открываться без чрезмерного усилия и быть доступными для обслуживания.

Отопление

Проверьте крепление радиаторов, состояние труб, отсутствие коррозии, подтеков и механических повреждений. Если в договоре указаны терморегуляторы, краны или иные элементы отопления, они должны быть установлены к моменту передачи.

Вентиляция

Проверьте тягу в кухне и санузлах. Если вентиляция не работает, тянет слабо или появляется обратная тяга, это нужно указать в дефектном акте и требовать устранения нарушения.

Следы насекомых и вредителей

Осмотрите углы, зоны у стояков, вентиляции, щели и технические ниши. Следы насекомых, грызунов или плесени также фиксируются как замечание, а при необходимости требуются санитарная обработка и устранение причины появления.

Как оформить замечания к застройщику

Недостатки вносят в дефектный акт, лист осмотра или ведомость замечаний. Укажите дату, описание дефекта, помещение, при возможности — замеры и ссылки на фото. Документ подписывает дольщик и представитель застройщика; отказ от подписи лучше дополнительно фиксировать.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи без замечаний под устные обещания «все доделать». После подписания застройщик может ссылаться на то, что квартира была принята, поэтому условия устранения дефектов важно закрепить письменно.

Если застройщик предлагает альтернативное урегулирование — скидку, компенсацию, дополнительные площади или работы — оцените предложение письменно и не отказывайтесь от законных требований без анализа последствий.

Проверка подъезда и общего имущества

Подъезды, лифты, подвалы, чердаки и технические помещения относятся к общему имуществу. Дольщики вправе фиксировать дефекты и направлять застройщику индивидуальные или коллективные обращения.

На практике в местах общего пользования встречаются трещины, поврежденная отделка, неисправные двери, проблемы с лифтами, протечки, сырость и недоделки инженерных систем. Такие нарушения также подлежат устранению в установленном порядке.

Нужен ли эксперт на приемке квартиры

Самостоятельная приемка возможна, но без опыта легко пропустить скрытые дефекты, неправильно описать замечание или подписать документы в невыгодной формулировке. Ошибка на этом этапе нередко приводит к затратам на ремонт, экспертизу и последующий спор.

{company} помогает дольщикам в Казани подготовиться к приемке и защитить свои интересы при споре с застройщиком. Мы можем сопровождать осмотр, проверить документы, сформулировать замечания, подготовить претензию и при необходимости представить интересы в суде. Участие возможно как по доверенности, так и в формате сопровождения собственника на приемке.